13.09.2017 03:30 |

Haus & Grund-Chef im Gespräch: Interview mit Christian Streim: „Steigende Preise gibt’s auch an der Tankstelle“

Mietpreisbremse, Grunderwerbsteuer und der Zustrom von Flüchtlingen: Diese Themen bewegen den Wohnungsmarkt. Und alle Welt spricht von Immobilienboom, obwohl davon in Regionen wie dem Vogelsberg oder der Rhön wenig zu spüren ist. Was fordern die Wohnungseigentümer? Unser Wirtschaftsredakteur Thomas Baumgartner sprach mit Christian Streim, dem Landesvorsitzenden des Verbands Haus & Grund Hessen.

Der Wiesbadener Rechtsanwalt Christian Streim ist seit 2013 Landesvorsitzender von Haus & Grund Hessen.
Der Wiesbadener Rechtsanwalt Christian Streim ist seit 2013 Landesvorsitzender von Haus & Grund Hessen.

Wenn nach dem Brexit Banker nach Frankfurt strömen, was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

CHRISTIAN STREIM: Das wird den Wohnungsmarkt nicht gerade entlasten, klar. Zwar weiß man noch nicht, wie viele Banker aus London tatsächlich kommen werden, aber sie werden den Druck in Frankfurt auf jeden Fall noch einmal erhöhen. Immerhin werden sie eher hochwertigen Wohnraum nachfragen, der weniger knapp ist als „bezahlbarer“. Wobei „bezahlbar“ natürlich abhängig ist vom jeweiligen Einkommen.

Teure Eigentumswohnungen gibt es doch genug. Aber günstige Mietwohnungen sind durch den Zustrom von Flüchtlingen noch umkämpfter geworden.

STREIM: Hier ist einerseits die öffentliche Hand gefordert, das Land tut ja auch einiges zur Unterbringung von Flüchtlingen – aber das wird niemals ausreichen und immer nur ein Tropfen auf den heißen Stein sein. Es wäre besser, die Mittel gezielt zur Förderung des privaten Wohnungsbaus einzusetzen. Auch Eigentumswohnungen schaffen Entlastung: Jeder Käufer, der selbst einzieht, macht ja eine Mietwohnung frei. Statt Sozialwohnungen zu fördern, sollte der Staat mit dem zur Verfügung stehenden Geld gezielt die bedürftigen Mieter nach Art eines Wohngelds unterstützen.

Drohen nicht Fehlinvestitionen, wenn die Politik Flüchtlingsheime im ländlichen Raum baut, die Bewohner aber später doch in die Städte ziehen dürften?

STREIM: Hier würde ich mir einen Masterplan wünschen, der das besser steuert. Wir wollen ja auch keine Problemviertel schaffen.

Nur in Ballungsräumen können sich Eigentümer über stark steigende Preise freuen, in Nordhessen oder in der Rhön dagegen gibt es eher Leerstand.

STREIM: Dort sind Sie froh, wenn Sie überhaupt noch Mieter oder Käufer finden. In der Fläche findet eine Vermögensvernichtung statt, weil die Menschen in die Städte ziehen, wo die Arbeitsplätze sind. Da muss sich die Politik etwas überlegen, wie sie das Wohnen im ländlichen Raum wieder attraktiver macht – durch gute Verkehrsanbindung, schnelles Internet, steuerliche Fördermöglichkeiten. Die Arbeitswelt wandelt sich ja, es wird in Zukunft mehr Home-Office geben und weniger feste Arbeitszeiten, so dass nicht jeder in die Städte ziehen muss.

Die Preise in den Großstädten sind aber enorm gestiegen – warum wird nicht mehr gebaut?

STREIM: Das liegt vor allem daran, dass die Kommunen nicht genug Bauland ausweisen. Und wenn der Bund zum Beispiel Konversionsflächen für den Wohnungsbau freigibt, werden sie meistbietend verkauft – das treibt die Preise hoch. Auch staatliche Vorschriften zum Klimaschutz verteuern das Bauen, viele sprechen von „Dämm-Wahn“: So führte allein die Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) 2016 zu Baukostensteigerungen von 5,8 Prozent im Vergleich zu 2014. Hier wäre ein Moratorium gut, also keine weitere Verschärfung der Standards. Man kann die Klimaschutzziele nicht allein auf dem Rücken der Vermieter erreichen.

Würde es helfen, die Vorschriften wieder zu lockern?

STREIM: Bei der Sicherheit oder beim Brandschutz darf man keine Abstriche machen. Aber es gibt andere Möglichkeiten. In vielen Kommunen verhindern Vorschriften zu Stellplätzen, dass Gebäude aufgestockt oder Dachgeschosse ausgebaut werden. In Frankfurt hat man die Regelung glücklicherweise gelockert, denn viele junge Menschen haben gar kein eigenes Auto mehr, nutzen Car-Sharing oder öffentliche Verkehrsmittel. Vorschriften, die barrierefreie Wohnungen zur Pflicht machen, treiben die Preise derart, das ist über die Miete gar nicht wieder hereinzuholen. Leitungen über Putz, eine standardisierte Modul-Bauweise oder außenliegende Treppenhäuser dagegen könnten die Baukosten senken.

Brauchen wir nicht neue Formen des Wohnens?

STREIM: Genossenschaftliches Wohnen in Projekten, die auch Gemeinschaftsräume bieten, ist eine interessante Idee, die beispielsweise in Wiesbaden schon verwirklicht wurde. Aber es hängt immer an den Leuten, die müssen sich verstehen, sonst gibt es Probleme.

Natürlich muss Brandschutz sein, aber diese ständige Überprüfung der Rauchmelder zusätzlich zur Erfassung der Heizkosten ist lästig und teuer.

STREIM: Die Verantwortung für die Rauchmelder sollte beim Nutzer bleiben – aber leider gibt es Fälle, wo Mieter die Batterien rausnehmen oder die Geräte abschrauben, also muss in den Wohnungen kontrolliert werden. Da wittern dann Dienstleister wie Abrechnungsunternehmen ein lukratives Geschäft.

Was halten Sie von der Mietpreisbremse?

STREIM: Auffällig ist auch, dass es im Unterschied zu früheren Eingriffen in den Markt keine Klagen gibt. Die Regelung ist unwirksam und sollte abgeschafft werden. Durch sie ist bislang keine einzige Wohnung in Hessen zusätzlich gebaut worden. Ein Problem ist, dass es in vielen Kommunen gar keine Mietspiegel gibt. Die Kappungsgrenze benachteiligt Vermieter, die bisher in laufenden Mietverhältnisse auf Mieterhöhungen verzichtet haben, und zwingt sie fast dazu, die Preise an das ortsübliche Niveau anzupassen. Zu begrüßen ist, dass auch Bundeskanzlerin Angela Merkel nun die Mietpreisbremse für gescheitert erklärt hat.

Wenn sie gar nicht wirkt, warum muss man die Mietpreisbremse dann abschaffen?

STREIM: Zunächst fordern wir, dass sie nicht verschärft wird, wie das unter einer künftigen rot-rot-grünen Koalition der Fall sein könnte. Die Regelung läuft, falls sie nicht verlängert wird, ohnehin von selbst aus – in Hessen in zwei Jahren. Und natürlich ist sie eine Investitionsbremse – dabei brauchen wir in Hessen laut einer Prognose bis 2020 jährlich 37000 neue Wohnungen, und zuletzt wurden nur jeweils 12000 bis 15000 gebaut. Die Frage ist doch, ob der Staat überhaupt in den Markt eingreifen muss: Steigende Preise gibt es auch an der Tankstelle, da ruft niemand nach einer Deckelung – dabei ist das Auto, wenn ich es für den Weg zur Arbeit brauche, ebenso ein Grundbedürfnis wie ein Dach über dem Kopf. Natürlich sind Mieter eine wichtige Wählergruppe – aber auch sie haben nichts davon, wenn wir sozialistische Verhältnisse bekommen. Wir sehen den Mieter nicht als Gegner, sondern als unseren Kunden.

Wie könnte man die Steigerungen bei der Grunderwerbsteuer stoppen?

STREIM: In Hessen hat die schwarz-grüne Koalition im Jahr 2013 die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 6,0 Prozent erhöht, und damals ging man noch nicht von derart steigenden Preisen aus. Die Einnahmen sind also enorm gestiegen, man sollte nun auch wieder über eine Absenkung nachdenken. Oder über gezielte Ausnahmen, etwa für den ländlichen Raum. Gleichzeitig erhöhen viele Kommunen die Grundsteuer B.

Zumindest in Sonntagsreden wollen Politiker ja die Wohneigentumsquote erhöhen und fordern zudem berufliche Mobilität – gehört die Steuer da nicht abgeschafft? Denn sie verhindert ja, dass Deutsche wie Briten oder Amerikaner mehrmals im Leben Wohnungen oder Häuser kaufen und auch verkaufen.

STREIM: Das wäre wünschenswert. Ich glaube aber nicht, dass es politisch durchsetzbar ist.

Mal ganz grundsätzlich: Ständig ruft die Immobilienbranche nach Steuersenkungen oder Subventionen – dabei ist der Nullzins der EZB doch ein gigantisches Wertsteigerungsprogramm für Immobilien. Hauseigentümer haben nun wirklich keinen Grund zur Klage.

STREIM: Das Zinsumfeld wirkt sich natürlich am Markt aus. Es ist aber nichts, worauf die Politik Einfluss hätte. Wir vertreten auch nicht die Eigentümer, die auf den schnellen Gewinn aus sind, viele halten ihre Bestände über Generationen. Und wer jetzt zu hohen Preisen kauft, nur weil die Zinsen niedrig sind, hat vielleicht ein Problem, wenn er in zehn Jahren den Kredit verlängern muss. Denn niemand weiß, wo dann die Zinsen liegen.

Immer wieder für Ärger sorgt auch die Umwandlung von Miet- in Ferienwohnungen oder die Vermietung über Internet-Portale wie Airbnb.

STREIM: Das Land Hessen hat gesetzlich ermöglicht, dass Kommunen das verbieten. Dabei brauchen wir eine solche Regelung gar nicht – Vermieter können es zivilrechtlich regeln und durchsetzen, dass kein Mieter die Wohnung über Airbnb vermarktet. Denn das führt in der Regel zu mehr Krach und Verschmutzung im Haus. Und wenn Frankfurt gegen eine „Zweckentfremdung“ durch die Eigentümer vorgeht, die Ferienwohnungen vermieten, muss man nach der Verhältnismäßigkeit fragen: In fünf Jahren wurden nur gut 1300 Wohnungen auf diese Weise wieder dem Mietmarkt zugeführt, dafür ist der Aufwand zu hoch. Und wenn man dann noch Nachbarn zum Denunzieren auffordert, schafft das nur Unfrieden.

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